Zapraszamy
na strony czasopism wydawnictwa:

Rolnik DzierżawcaNowoczesna UprawaRolniczy Przegląd TechnicznyHoduj z głową bydłoHoduj z głową świnie


Sonda
Co sądzisz o Planie dla wsi przedstawionym przez ministra rolnictwa?
 
Pomoże rolnikom
Nie pomoże rolnikom
Nie mam zdania


Prawo
Ważna umowa warunkowa

Sąd Najwyższy 15 grudnia 2017 r. podjął uchwałę (III CZP 83/17), zgodnie z którą ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi nie mają zastosowania do umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu umowy warunkowej sprzed 30 kwietnia 2016 r.

Notariusz odmówił sporządzenia aktu

Uchwała powyższa została wydana w odpowiedzi na pytanie prawne zadane przez sąd okręgowy rozpoznający zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. Notariusz odmówił zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej, co do której 29 kwietnia 2016 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży (pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnej nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa). Zgodnie z tym przepisem, ANR (obecnie Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku, gdy nabywca chce odsprzedać nieruchomość rolną w okresie pięciu lat od kupna tej nieruchomości od ANR.

Sąd okręgowy nie miał pewności

Sąd okręgowy rozpoznający zażalenie wyraził wątpliwość co do interpretacji art. 13 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości rolnych dokonanej przez notariusza. W uzasadnieniu zapytania prawnego wskazał, że zgodnie z art. 155 § 1 Kc, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (czyli np. nieruchomości) przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Umowa przenosząca własność ma natomiast charakter konsensualny, ponieważ nieruchomość jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Oznacza to, że jeżeli nie stoi temu na przeszkodzie przepis prawa lub wola stron, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wywołuje także skutek rzeczowy.

W rozpoznawanej sprawie przeszkodę uniemożliwiającą przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę stanowił przepis z art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który przyznawał ANR prawo pierwokupu nieruchomości. Z tego względu strony były zobowiązane do zawarcia dwóch umów – zobowiązującej do przeniesienia własności (która została zawarta 29 kwietnia 2016 r.) oraz – po nieskorzystaniu ANR z prawa pierwokupu – bezwarunkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości (której zawarcie zablokował notariusz). Zdaniem sądu okręgowego, skoro ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, to wszelkie kwestie związane z oceną tego stosunku prawnego powinno się rozpatrywać w świetle przepisów obowiązujących w czasie zawarcia pierwszej z umów. Należało przy tym mieć na względzie, że w momencie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży kupujący posiadał prawo do nabycia nieruchomości rolnej i nie musiał spełniać żadnych szczególnych warunków jako nabywca, w szczególności nie musiał mieć statusu rolnika indywidualnego.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Odpowiadając na zadane pytanie prawne, Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości zawieranej w celu wykonania zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed 30 kwietnia 2016 r., jeżeli ANR nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Sąd Najwyższy rozstrzygnął zatem istotny problem praktyczny, jednakże wyłącznie na gruncie określonego powyżej stanu faktycznego, to jest w przypadku zawarcia umowy warunkowej z uwagi na pierwokup z art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Nie mniej istotna byłaby odpowiedź na pytanie, czy ograniczenia wprowadzone od 30 kwietnia 2016 r. nie znajdują zastosowania także w przypadku, gdy strony umowy przed tą datą zawarły umowę zobowiązującą (nieobciążoną jednak pierwokupem), bądź też obciążoną pierwokupem, ale na innej podstawie prawnej.

Aktualnie nie zostało jeszcze sporządzone uzasadnienie do powyższej uchwały, zatem trudno opisać motywy rozstrzygnięcia, jakimi kierował się Sąd Najwyższy wydając powyższą uchwałę oraz jaką argumentację prawną zastosował.

Piotr Pawłowski, radca prawny

Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy

 


przeglądaj wszystkie


Komentarze
Dodaj komentarz
Zobacz wszystkie komentarze
 
© 2013 copyright APRA, wszelkie prawa zastrzeżone | Polityka prywatności | Regulamin | Regulamin prenumerat